Lãi suất có xu hướng tăng cùng những biến động của kinh tế toàn cầu đang khiến người mua nhà tại TPHCM thận trọng hơn khi xuống tiền. Thay vì tìm dự án có khả năng tăng giá nhanh trong ngắn hạn, nhiều người chuyển sang quan tâm đến hạ tầng, chất lượng sản phẩm và môi trường sống thực tế. Một trong những khu vực đang được nhắc đến nhiều là Đông Bắc TPHCM, nơi tuyến quốc lộ 13 dự kiến được đầu tư khoảng 14.000 tỷ đồng để mở rộng, kéo theo tác động đến thị trường căn hộ trong khu vực, bao gồm cả các dự án như căn hộ Mont Alp Residences.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, hành vi của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây khả năng tăng giá là yếu tố được quan tâm nhiều, hiện nay cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng của căn hộ.
Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng
Một khái niệm được nhắc đến nhiều trong giai đoạn này là mô hình TOD (Transit Oriented Development), tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Theo mô hình này, nhà ở, nơi làm việc và các tiện ích được bố trí xung quanh các tuyến metro hoặc trục giao thông lớn để việc di chuyển thuận tiện hơn.
Nhiều chuyên gia nhận định đây là hướng phát triển đô thị mà TPHCM đang từng bước theo đuổi trong những năm tới, khi hàng loạt tuyến metro và cao tốc được đầu tư trên địa bàn.
Hạ tầng liên vùng sau khi TPHCM mở rộng địa giới
Sau khi mở rộng địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TPHCM được định hướng phát triển theo mô hình đô thị lớn với nhiều tuyến quốc lộ, cao tốc và metro kết nối liên vùng. Những dự án hạ tầng này đang từng bước tạo ra các khu vực phát triển mới cho thị trường nhà ở.
Đông Bắc TPHCM là một trong những khu vực được nhắc tới nhiều thời gian gần đây, gắn liền với tuyến quốc lộ 13, tuyến đường được xem là trục giao thông huyết mạch cửa ngõ phía Đông thành phố.
Dự án mở rộng quốc lộ 13 với vốn đầu tư khoảng 14.000 tỷ đồng
Thành phố dự kiến chi khoảng 14.000 tỷ đồng để giải tỏa hơn 200 hộ dân và mở rộng đoạn quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình. Đây là đoạn tuyến được xem là cửa ngõ kết nối khu vực Đông Bắc với trung tâm thành phố.
Theo quy hoạch, tuyến đường sẽ được mở rộng lên khoảng 60 mét với 10 đến 14 làn xe. Phần giữa tuyến dự kiến xây dựng đường trên cao 4 làn xe cho tốc độ tối đa 80 km/giờ, bên dưới là hệ thống đường song hành 8 đến 10 làn xe.
Với quy mô này, quốc lộ 13 được kỳ vọng không chỉ là tuyến kết nối cửa ngõ mà còn trở thành trục thương mại dịch vụ của khu vực, đóng vai trò kết nối các khu công nghiệp, trung tâm logistics và những khu dân cư mới sau khi địa giới TPHCM mở rộng.
Biến động giá đất dọc Xa lộ Hà Nội qua các giai đoạn
Không ít người so sánh tiềm năng của quốc lộ 13 với câu chuyện từng xảy ra ở Xa lộ Hà Nội, tuyến đường trước đây cũng trải qua quá trình mở rộng hạ tầng rồi đến sự xuất hiện của tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Tiến độ mở rộng Xa lộ Hà Nội hiện nay nằm ở bài mở rộng Xa lộ Hà Nội, đoạn nào đã xong.
Số liệu giá đất khu vực dọc Xa lộ Hà Nội qua từng giai đoạn được ghi nhận như sau:
| Thời điểm | Giá đất khu vực Xa lộ Hà Nội (triệu đồng/m2) |
|---|---|
| Năm 2010 | 8 – 15 |
| Năm 2015 | 25 – 40 |
| Năm 2020 | 45 – 80 |
| Đầu năm 2025 | 90 – 130 |
Số liệu tham khảo từ thị trường, không phải bảng giá chính thức.
Các dự án hạ tầng khác trên trục quốc lộ 13
Quốc lộ 13 hiện được quy hoạch tuyến metro số 2 Thủ Dầu Một – TPHCM dài khoảng 35km chạy song song với tuyến đường, dự kiến ưu tiên đầu tư trước năm 2035. Khu vực này còn có tuyến cao tốc TPHCM – Chơn Thành – Hoa Lư, tạo thành trục kết nối liên vùng. Hướng tuyến và vốn đầu tư của tuyến này được so sánh trong bài tiện ích metro Hồ Chí Minh thêm 3 tuyến.
Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nhiều người kỳ vọng khu Đông Bắc TPHCM có thể dần hình thành một hành lang đô thị và thương mại mới trong tương lai.
Nguồn cung căn hộ mới trên trục quốc lộ 13
Đầu năm 2026, thị trường Đông Bắc TPHCM chú ý đến thông tin dự án căn hộ Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land chuẩn bị được giới thiệu ra thị trường, nằm gần cửa ngõ Đông Bắc trên trục quốc lộ 13. Theo thông tin ban đầu, dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp; giá bán đang cập nhật.
Theo giới thiệu của chủ đầu tư, Khải Hoàn Imperial được phát triển theo concept “Bespoke”, tức chú trọng cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu từng cư dân. Sự xuất hiện của một dự án hạng sang trên trục quốc lộ 13 khiến thị trường chú ý, trong bối cảnh khu vực đang bước vào giai đoạn thay đổi mạnh nhờ các dự án hạ tầng.
Cùng phân khúc căn hộ tại TPHCM, thị trường hiện cũng ghi nhận sự hiện diện của dự án Mont Alp Residences, cho thấy nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Đông thành phố tiếp tục được bổ sung trong giai đoạn 2026. Giá bán chưa được công bố và sẽ được cập nhật tại giá bán Mont Alp Residences.
Thay đổi trong cách người mua đánh giá dự án
Thay vì chỉ quan tâm đến giá bán hoặc thông điệp quảng cáo, nhiều người mua bắt đầu xem xét kỹ hơn năng lực triển khai của chủ đầu tư, chất lượng xây dựng cũng như khả năng vận hành dự án trong dài hạn. Trước khi đặt cọc, một số người mua còn chủ động tìm hiểu thêm các yếu tố pháp lý của căn hộ, chẳng hạn như điều kiện pháp lý cần kiểm tra trước khi đặt cọc.
Người mua để ở sẵn sàng trả mức giá cao hơn nếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu sống và tiện ích phù hợp. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng dần chuyển từ chiến lược lướt sóng sang tìm kiếm dòng tiền ổn định từ việc cho thuê.
Nguồn cung và tốc độ tăng giá dự kiến trong năm 2026
Theo CBRE, trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số vào năm 2026, hạ tầng và bất động sản vẫn được xem là hai động lực quan trọng của nền kinh tế. Nguồn cung trên thị trường dự kiến tiếp tục tăng, đặc biệt là các dự án phát triển theo định hướng gắn với giao thông công cộng.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng tốc độ tăng giá bất động sản năm 2026 có thể chậm lại so với năm trước. Khi nguồn cung nhiều hơn, người mua sẽ có thêm lựa chọn và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng rõ rệt hơn.
Tuyến quốc lộ 13 với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 14.000 tỷ đồng đang là điểm nhấn hạ tầng của khu Đông Bắc TPHCM trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, tuyến metro số 2 Thủ Dầu Một – TPHCM được đặt mục tiêu ưu tiên đầu tư trước năm 2035, cùng cao tốc TPHCM – Chơn Thành – Hoa Lư, sẽ tiếp tục định hình diện mạo giao thông và thị trường nhà ở dọc trục đường này trong những năm tới.