Mont Alp Residences chưa công bố giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán hay bảng giá. Vậy mà đã có người hỏi chuyện giữ chỗ, đặt cọc. Trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào để mua căn hộ Mont Alp Residences hay một dự án chưa xây xong khác, người mua cần nắm vài quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và siết khá chặt chuyện thu tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Đây là cách luật gọi căn hộ đang xây hoặc chưa xây, tức người mua ký hợp đồng khi căn hộ chưa có thật. Phần lớn căn hộ mới ở TP. Hồ Chí Minh đều bán theo hình thức này. Rủi ro nằm ở khoảng thời gian giữa lúc người mua trả tiền và lúc nhận nhà. Vì vậy luật đặt ra các điều kiện để chủ đầu tư được bán và giới hạn số tiền được thu.
Điều kiện 1: dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi chủ đầu tư có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và các giấy tờ nghiệm thu theo quy định. Với nhà chung cư, dự án phải nghiệm thu xong phần móng. Chủ đầu tư còn phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ở TP. Hồ Chí Minh là Sở Xây dựng, thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
Trong số này, văn bản thông báo của Sở Xây dựng là giấy tờ nên hỏi trước tiên. Chưa có văn bản này thì dự án chưa được bán, dù tờ rơi ghi “mở bán” hay “nhận giữ chỗ”.
Điều kiện 2: tiền đặt cọc không quá 5% giá bán
Luật chỉ cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, và khoản cọc không vượt quá 5% giá bán. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và phần diện tích sàn của căn hộ.
Ví dụ căn hộ giá 4 tỷ đồng thì tiền cọc tối đa 200 triệu đồng. Bên nào đề nghị chuyển nhiều hơn mức đó, hoặc thu tiền “giữ chỗ” khi dự án chưa có thông báo đủ điều kiện, là đang làm trái quy định.
Điều kiện 3: thanh toán lần đầu không quá 30%
Theo Điều 25 của luật, việc thanh toán chia làm nhiều đợt. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã tính cả tiền cọc. Các đợt sau phải phù hợp tiến độ xây dựng thực tế.
Tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng nếu bên bán là doanh nghiệp trong nước. Trường hợp bên bán có vốn đầu tư nước ngoài, mức này là 50%. Khi chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng), bên bán chỉ thu tối đa 95%; 5% còn lại trả khi nhận sổ.
Điều kiện 4: dự án phải giải chấp trước khi bán
Luật 2023 yêu cầu chủ đầu tư giải chấp, tức gỡ thế chấp ngân hàng, đối với phần dự án hoặc căn hộ trước khi bán. Quy định này tránh tình cảnh người mua trả tiền xong mới biết căn hộ đang thế chấp ở ngân hàng, rồi không làm được sổ.
Khi xem hồ sơ, cứ hỏi: căn hộ này có đang thế chấp không, nếu từng thế chấp thì đã giải chấp chưa, có văn bản của ngân hàng không.
Điều kiện 5: bảo lãnh ngân hàng, và người mua có quyền chọn
Theo Điều 26, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận phát hành bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính với người mua. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn lại tiền. Điểm mới của luật 2023 là người mua được chọn có nhận bảo lãnh hay không. Các khoản kèm theo giá, như kinh phí bảo trì 2%, được giải thích ở bài kinh phí bảo trì 2% và phí quản lý.
Nên nhận. Nếu dự án gặp trục trặc, thư bảo lãnh là căn cứ để đòi lại tiền.
Áp dụng thế nào với Mont Alp Residences lúc này?
Tính đến nay, dự án chưa công bố giấy phép xây dựng hay thông báo đủ điều kiện bán. Theo quy định vừa nêu, dự án chưa ở giai đoạn được nhận cọc. Các con số giá đang lưu truyền trên mạng chưa phải bảng giá chính thức.
Ở thời điểm này, việc cần làm là tìm hiểu vị trí, khu vực và khả năng tài chính. Khi dự án công bố, trang giá bán Mont Alp Residences sẽ cập nhật bảng giá và tiến độ thanh toán, mỗi mốc thanh toán được đối chiếu với giới hạn 5%, 30%, 70%, 95% ở trên.
Chưa có giấy tờ thì chưa chuyển tiền
Nguyên tắc rất đơn giản: chưa thấy thông báo đủ điều kiện bán thì chưa chuyển khoản nào, kể cả tiền giữ chỗ. Với Mont Alp Residences, các giấy tờ này đang chờ chủ đầu tư công bố. Người để lại thông tin tại trang liên hệ Mont Alp Residences sẽ được báo ngay khi dự án có hồ sơ pháp lý.